Definición de servidumbres y "derechos de paso"
Un «derecho de paso
» es el derecho legal, establecido por el uso o la concesión, para pasar a través de la propiedad de otro. Normalmente, esto se limita a una ruta específica y el área, y cercado del resto de la propiedad. Un derecho de vía es «servidumbre» en español. La palabra «servidumbre» incluye derechos de paso y servidumbres. Las servidumbres permiten el acceso a la tierra para cosas como recursos naturales, desarrollo y tuberías, o construcción y mantenimiento. Un ejemplo de una servidumbre serían las tuberías de alcantarillado que pasan bajo tierra. Por otro lado, un derecho de paso permite a la persona viajar por la propiedad. El derecho de paso público incluye típicamente la calle, la acera, los callejones, las aceras, las tiras de siembra, todo el camino hasta la valla.
Cuando una persona es propietaria de terrenos cercados por otros terrenos privados, el tribunal le concederá un derecho de paso a través de tierras vecinas, si esto no ha sido ya otorgado por uso, costumbre o concesión. Por ejemplo, cuando alguien compra mucho de un propietario de tierra más grande que tiene acceso por carretera, el vendedor debe asegurarse de que el comprador tiene acceso por carretera a través de la propiedad principal. Este vendedor puede establecer un derecho de paso a través de una parcela de su tierra.
Regulación de derechos de vía y servidumbres en Panamá.
El Código Civil de Panamá (1917) regula los derechos de paso y las servidumbres (Servidumbres) en el Título X. Este Título del Código abarca definiciones, reglas generales, cómo adquirir derechos, derechos y deberes de las partes y cómo extinguir derechos. El Código llega tan lejos como para cubrir derechos de pastoreo, derechos de agua, y el tal. El Código Minero y el Código Administrativo también regulan algunas servidumbres para fines específicos. La Autoridad Ambiental de Panamá establece normas especiales en materia de derechos de agua. El Ministerio de Vivienda y el Ayuntamiento establecen reglamentos y aprobaciones especiales en relación con nuevos proyectos de desarrollo. Nuestra oficina asesora a la Ley 6 (2006), una de las muchas leyes sobre desarrollo inmobiliario en Panamá.
Problema de derechos de paso y servidumbres.
Nuestra firma se ocupa de los problemas de derechos de paso, especialmente cuando éstos afectan a las comunidades. Un caso reciente involucra a una comunidad que deseaba protegerse de ser una tarifa completa. Un desarrollador construyó una comunidad cerrada, y luego «abrió» una puerta de su nuevo desarrollo a la comunidad vecina para proporcionar otra salida a las carreteras principales. En este caso, la puerta violó los permisos de construcción emitidos por el Ayuntamiento. La comunidad afectada cerró el derecho de paso y el promotor le pidió al sheriff local que hiciera cumplir el derecho de paso, a pesar de tener los permisos de planificación rechazados por los ingenieros de la ciudad. El Sheriff ordenó que se abriera el derecho de paso, ignorando el rechazo del Ayuntamiento al permiso.
En este caso, nuestra firma apeló a la oficina del alcalde, ya que el alcalde es la siguiente instancia para apelaciones. Presentamos a la Alcaldía la Orden del Ayuntamiento (Secretaría Técnica Judicial de Edificaciones y Construcciones), rechazando la puerta y el derecho de vía. Ellos revocaron la decisión del Sheriff de ordenar el derecho de paso a través de esta comunidad por varias razones.
En primer lugar, el Código Administrativo de Panamá establece en el artículo 1325 que las autoridades competentes en caso de disputa de derechos de paso o servidumbres son los tribunales. La oficina del sheriff debe hacer cumplir la sentencia por el tribunal, pero no tienen jurisdicción para oír la queja. La audiencia de la denuncia violó los derechos de la comunidad para ser escuchados en un foro apropiado. En segundo lugar, el desarrollador ignoró la orden del Ayuntamiento, violando las normas de desarrollo urbano.
Póngase en contacto con Betsy Moran para obtener más información sobre la protección comunitaria. 